个人出租住房要缴纳的税种涉及增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，不同的税种税率、计算方法等都不同，今天汇城集团给大家说说，私房出租个人所得税计算过程，简单实用，一看就懂！

　　情形一：（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：

　　应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；

　　情形二：（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：

　　应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。

　　【计算说明】

　　1、修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

　　2、当按据实征收方式申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。

　　3、“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

　　4、如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

　　5、公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

　　6、房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。

　　【补充1】

　　（1）增值税：

　　住房类增值税减按1.5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×1.5%

　　非住房类增值税按5%征收率：增值税＝月租金收入/（1+5%）×5%

　　（2019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值税起征点为100000元（含本数），不含税收入大于100000元的才计征增值税。）

　　（2）城建税＝增值税×（1％或5％或7％）

　　（在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。2019年1月1日起减半征收。）

　　（3）教育费附加＝增值税×3%（2019年1月1日起减半征收。）

　　（4）地方教育附加＝增值税×2%（2019年1月1日起减半征收。）

　　（5）房产税：

　　住房类按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入-实际缴纳的增值税）×4%（2019年1月1日起减半征收。）

　　非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入-实际缴纳的增值税）×12%（2019年1月1日起减半征收。）

　　（6）土地使用税＝每平方米土地年税额÷12×占地面积；

　　住房类：免征土地使用税；

　　非住房类：按实征收土地使用税。（2019年1月1日起减半征收。）

　　（7）印花税＝租赁合同总金额×0.001

　　住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；

　　非住房类：按实征收。（2019年1月1日起减半征收。）

　　以上（2）-（7）项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费（以下计算个人所得税时需用到）。

　　【补充2】

　　财产租赁所得相关规定

　　（一）定义

　　财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

　　（二）税率

　　适用比例税率，税率为百分之二十。

　　《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

　　（三）应纳税所得额

　　财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过四千元，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

　　（四）扣除事项

　　1、个人出租房屋取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

　　（1）财产租赁过程中缴纳的税费；

　　（2）向出租方支付的租金；

　　（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

　　（4）税法规定的费用扣除标准。

　　包括房屋租赁在内，计算财产租赁所得允许扣除的税费指出租财产过程中实际缴纳的可依法扣除的税费。

　　2、转租

　　根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）第一条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。第二条规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

　　3、其他关注事项

　　（1）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

　　（2）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　（3）确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。

　　（4）产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

　　（五）纳税申报

　　财产租赁所得按月或按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。

　　私房出租个人所得税计算过程，看完上文还是挺复杂的，涉及到税务这方面，大家一定要引起重视，专业的事交给专业的人来做，汇城集团，您值得信任的税务筹划专家！